マイホーム購入を夫婦で検討する中で、「住宅ローン控除を最大限に活かしたい」と考える方は多いのではないでしょうか。特に、共働き夫婦に人気の「連帯債務型ローン」は、うまく活用すれば控除額が2倍になる可能性も。ただし、持分の割合や申告の方法を間違えると、逆に損をしてしまうケースもあるため注意が必要です。この記事では、「連帯債務×住宅ローン控除」の基本から、控除額の計算、制度変更への対応、離婚・相続時の取り扱いまでを網羅的に解説します。
1. 連帯債務×住宅ローン控除とは？基礎からわかる完全ガイド
住宅ローン控除を最大限に活用したいと思ったとき、「連帯債務型」という選択肢を知っておくことがとても重要です。
なぜなら、この連帯債務型を上手に活用することで、控除額が倍になることもあるからです。
まずは連帯債務の仕組みを理解するところから始めて、ペアローンや連帯保証型との違い、そして最近この制度がなぜ注目されているのかまで、しっかり押さえていきましょう。
1-1. 「連帯債務型」とは？他の住宅ローンとの違い
「連帯債務型」とは、夫婦など2人で住宅を購入する際に、1つの住宅ローン契約に対して2人が責任を負う形の借入方法です。
具体的には、どちらか一方が主たる債務者となり、もう一方が連帯債務者になります。
この方法の最大のメリットは、2人とも住宅ローン控除を受けられる点にあります。
1人あたりの年間控除限度額は最大35万円なので、夫婦で組むと最大70万円の控除が受けられる計算になります。
一方で、連帯債務型に似ている借り方として「連帯保証型」や「ペアローン」もありますが、連帯保証型では控除は1人分だけ、ペアローンでは2人分受けられる代わりに契約手数料などの諸費用が2倍かかってしまいます。
連帯債務型は、費用を抑えつつ控除を2人分受けられるという非常にバランスの取れた方法と言えるでしょう。
1-2. ペアローン・連帯保証型との違いとメリット比較
住宅ローンを夫婦で組む方法には、大きく分けて3つあります。
それぞれの違いとメリットを分かりやすく比較してみましょう。
- 連帯債務型：1本のローン契約で2人が返済責任を負う。控除は2人分可能。借入額も大きくでき、登記時の持分割合に応じて各自控除を受ける。
- ペアローン：2人が別々のローンを組む。控除は2人分受けられるが、契約が2本になるため手数料や登記費用が倍かかる。
- 連帯保証型：主債務者のみ控除対象。連帯保証人は控除を受けられないため、節税面では不利。
例えば、4,000万円の住宅を購入し、夫婦で2,000万円ずつ負担する場合、連帯債務型であればそれぞれ年14万円ずつ、合計28万円の控除を13年間受けられます。
これがペアローンでも同じような控除になりますが、契約が2本になり、印紙代・保証料・手数料・登記費用が約20万円以上余分にかかる可能性があります。
一方で、連帯保証型では、夫のみが控除を受けられるため、節税効果は半減してしまいます。
このように比較してみると、連帯債務型は控除の最大化と費用効率のバランスが良い選択肢だということがわかります。
1-3. なぜ今「連帯債務型」が注目されているのか？
近年、「連帯債務型」が改めて注目される理由はいくつかあります。
まず一つは、住宅ローン控除の改正によって、控除額が変わったことです。
2022年以降は、控除率が1.0％から0.7％に引き下げられた一方で、控除期間が10年から13年に延長されました。
つまり、長期間にわたってコツコツと控除を受ける設計に変わったということになります。
この変化により、控除額の最大化を狙うなら「夫婦での2人分の控除」がとても重要になってきたのです。
さらに、不動産価格や建築費の高騰により、1人の年収では借入額が不足するケースが増えたのも背景にあります。
連帯債務型であれば、夫婦合算での収入をもとに借入できるため、より良い立地や広さの住宅を選択することが可能になります。
また、ペアローンに比べて金利や諸費用の負担が軽くなるという点も、共働き家庭を中心に注目されている理由の一つです。
このように、「控除額の最大化」「借入可能額の増加」「費用効率の良さ」といったメリットから、連帯債務型は今まさに再評価されている住宅ローンのかたちなのです。
1-4.まとめ
連帯債務型の住宅ローンは、夫婦で住宅を購入する際に最もバランスの取れた方法の一つです。
ペアローンのように手数料が倍になることもなく、連帯保証型のように控除が1人だけに限られることもありません。
しかも、住宅ローン控除の制度変更や住宅価格の上昇を背景に、共働き夫婦にとって最適な選択肢となりつつあります。
控除を最大限に活用したい方は、連帯債務型の仕組みをしっかり理解し、持分割合や負担割合を適切に設定することが大切です。
これから住宅購入を検討しているなら、ぜひ連帯債務型の活用を前向きに検討してみましょう。
2. 住宅ローン控除の基本ルールと最新制度（2025年版）
2-1. 住宅ローン控除の仕組みと対象条件
住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、マイホームを取得するために借り入れた住宅ローンの年末残高の0.7%が、最大13年間にわたり所得税や住民税から控除される制度です。この控除によって、毎年数十万円の税金が軽減され、家計の負担を大きく減らすことができます。
対象となるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。まず、住宅ローンの返済期間が10年以上でなければなりません。さらに、その住宅に実際に住んでいること、住宅の床面積が50平方メートル以上で、その半分以上が自分の住居として使われていることも求められます。また、入居は購入後6カ月以内に行う必要があり、年間所得が2,000万円以下であることも大切な条件です。中古住宅の場合には、一定の耐震性能を有していることもチェックされます。
このように、税制上の優遇を受けるためには、多くの細かいルールを理解し、きちんと手続きを進めることが必要です。
2-2. 控除対象になる住宅の種類と要件
住宅ローン控除の対象となる住宅には、新築住宅だけでなく、中古住宅や増改築した住宅も含まれます。ただし、それぞれに適用される条件や借入限度額が異なるため、注意が必要です。
たとえば、長期優良住宅など一定の基準を満たす省エネ性の高い住宅では、控除を受けられる借入限度額が上がり、より多くの控除を得ることが可能です。具体的には、2022年・2023年入居の長期優良住宅では借入限度額が5,000万円で、控除額の上限は35万円となります。これが2024年・2025年入居の場合には、借入限度額が4,500万円に減少し、最大控除額も31.5万円となる点は見逃せません。
また、増改築の場合には、工事費用が100万円以上であることが求められ、さらに一定の耐震・省エネ要件を満たしている必要があります。住宅の種類によって控除額が大きく変わってしまうため、自分の住まいがどの枠に入るのか、必ず確認しておきましょう。
2-3. 2022年以降の制度変更点と今後の見通し
2022年以降、住宅ローン控除制度は大きく見直され、控除率が従来の1.0%から0.7%へ引き下げられました。この変更の背景には、低金利時代における「逆ザヤ」問題（控除額が利息より大きくなる）を是正する目的があります。
また、環境性能の高い住宅を優遇する方向へと制度がシフトしており、長期優良住宅やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）などに対しては、借入限度額が高く設定されているのが特徴です。このように、脱炭素社会を見据えた国の方針が住宅税制にも反映されていることが分かります。
今後もこの流れは続くと見られ、「省エネ基準への適合」や「性能評価書の提出」が住宅ローン控除の条件としてより強化される可能性があります。そのため、新築・購入・リフォームを検討する際は、税制の最新情報をこまめにチェックしておくことが重要です。特に2025年以降の制度では、ZEH住宅の優遇拡大や、中古住宅の耐震基準強化が検討されており、ますます住宅の「質」が問われる時代に入っています。
なお、制度の変化だけでなく、控除の最大化には夫婦での住宅ローンの組み方や持分割合も影響を与えることから、事前の資金計画と専門家のアドバイスが非常に重要です。
3. 夫婦で連帯債務にすると控除はどう変わる？
3-1. 控除が「最大2倍」になる仕組みとは
住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高に対して0.7％を控除できる制度です。控除の対象は所得税および住民税で、最大13年間にわたって適用されます。
この制度で最も大きな節税効果が期待できるのが、「連帯債務型」の住宅ローンを夫婦で利用する場合です。夫婦の双方が住宅ローン控除を受けられるため、控除額が最大で2倍になります。
たとえば、長期優良住宅に夫婦で入居する場合、1人あたりの控除上限額は年間35万円です。つまり、夫婦合わせて最大70万円の控除が受けられるというわけです。
ただし、注意点としては、夫婦それぞれが住宅の所有権（持分）を持っており、かつ住宅ローンの返済もそれぞれの名義で実際に行っている必要があることです。この要件を満たすのが「連帯債務型」の住宅ローンです。
「連帯債務型」は、住宅ローンの契約者が夫婦の連名で、1つのローン契約を共に負担します。これにより、住宅ローン残高のそれぞれの負担割合に応じた控除が双方に適用されます。
3-2. 年間控除額と13年間の総額を試算してみよう
具体的な数値を使って試算してみましょう。仮に、夫婦で合計4,000万円の住宅ローンを組んだ場合、負担割合が各50％であれば、それぞれ2,000万円ずつのローン残高となります。
この場合、控除額は以下のようになります。
年間控除額：
・夫：2,000万円 × 0.7% ＝ 14万円
・妻：2,000万円 × 0.7% ＝ 14万円
→ 合計28万円
この控除額が13年間続くと仮定すると、総額で364万円（28万円 × 13年）の控除が受けられることになります。
一方、夫単独で4,000万円のローンを組んでも同じ28万円の控除額になります。ですが、借入金を最大限（例：夫婦でそれぞれ5,000万円ずつ＝合計1億円）にして、かつ条件を満たせば、年間70万円（35万円 × 2人）の控除が可能になります。
つまり、連帯債務型で限度額いっぱいまで借り入れをした場合、単独名義の2倍の控除を受けることも可能です。これは13年間で最大910万円（70万円 × 13年）の節税につながります。
3-3. 自営業者・扶養範囲内の配偶者でも控除可能？
結論から言えば、配偶者が自営業者やパート収入で扶養範囲内であっても、住宅ローン控除の適用は可能です。ただし、いくつかの条件を満たす必要があります。
まず大前提として、住宅ローン控除は「所得税」を控除する仕組みなので、そもそも課税されるだけの所得がなければ控除の恩恵は受けられません。
例えば、パート勤務の配偶者が年収103万円以下であれば、そもそも所得税が発生していない可能性が高く、控除額を十分に活用できないことになります。
しかし、仮に年収が150万円程度で課税対象になっていれば、一定の控除は可能です。また、控除しきれなかった分は、住民税から最大97,500円（夫婦で195,000円）まで控除されるため、まったく無駄になるわけではありません。
また、自営業者であれば収入が高くなりがちですが、住宅ローン控除を受けるためには合計所得金額が2,000万円以下であることが条件ですので、この点にも注意が必要です。
さらに、ローン契約者として名を連ねていること、住宅の所有権（持分）を保有していること、実際に返済を行っていることなど、形式的な条件もすべてクリアする必要があります。
つまり、自営業者や扶養内のパート勤務の方でも、「住宅の共有者」かつ「実際に返済を負担している連帯債務者」であれば、住宅ローン控除の適用は可能です。
3-4. まとめ
連帯債務型の住宅ローンを夫婦で利用すると、住宅ローン控除のメリットを2倍に拡大することが可能になります。これは、1人あたりの控除限度額がそれぞれに適用されるためです。
特に、借入金額を最大限活用し、13年間にわたって控除を受けることで、数百万円規模の節税効果が期待できます。
ただし、持分割合と実際の返済割合が異なる場合には控除額が減るだけでなく、贈与税のリスクも発生するため、細心の注意が必要です。
また、自営業者や扶養内の配偶者でも、所得や返済実績などの条件を満たせば控除の対象になります。夫婦の収入状況をよく確認したうえで、最も有利なローンの組み方を検討することが重要です。
4. 控除額の計算方法を具体事例で解説
住宅ローン控除を受ける際に最も重要なのが、「自分はいくら控除できるのか」という具体的な金額の計算です。特に、夫婦で連帯債務型の住宅ローンを組んだ場合は、それぞれの債務割合や持分割合に応じて控除額が異なります。ここでは、実際の事例を交えながら、連帯債務型における控除額の計算方法を丁寧に解説していきます。控除額の考え方や落とし穴を押さえておくことで、損を防ぎながら節税につなげることが可能です。
4-1. 連帯債務型の控除額算定式と年末残高の使い方
連帯債務型で住宅ローン控除を受ける場合の計算式は、以下のとおりです。年末残高 × 債務負担割合 × 0.7％ここで重要なのは、「年末残高」と「債務負担割合」の2つです。
「年末残高」はその年の12月31日時点での住宅ローン残高を指します。また、住宅の種類や入居時期に応じて借入限度額が決められており、それを超える部分には控除が適用されません。例えば、長期優良住宅で2024年に入居した場合、借入限度額は4,500万円です。この金額が上限となり、最大控除額は31.5万円（4,500万円 × 0.7％）になります。
債務負担割合とは、夫婦それぞれが実際に住宅ローンをどれだけ返済しているかの割合を指します。たとえ登記上の持分が均等であっても、返済負担が異なる場合には、この実際の負担割合に基づいて計算されます。そのため、持分割合と負担割合を一致させることが、最大限控除を受けるための重要なポイントとなります。
4-2. 【事例①】夫婦で折半（50:50）の場合
最もシンプルなケースが、夫婦が住宅ローンを折半（50:50）で負担している場合です。この場合、持分割合と返済負担割合の両方が1/2ずつとなっており、控除額の計算もスムーズです。
例えば、住宅ローンの年末残高が4,000万円だったとしましょう。夫：2,000万円（50%）、妻：2,000万円（50%）の返済負担です。
このときの控除額は以下のとおりです。夫：2,000万円 × 0.7％＝14万円妻：2,000万円 × 0.7％＝14万円合計で28万円の控除が受けられます。
このように、持分と負担が一致している場合には、単純な按分計算で最大限の控除が受けられるため、非常に効率的です。特別な手続きも必要なく、確定申告でもスムーズに処理が可能です。
4-3. 【事例②】夫7割・妻3割の負担で持分もずれていたら？
問題となるのが、持分割合と実際の返済負担割合が異なるケースです。たとえば、持分は夫婦で1/2ずつ（50:50）だが、返済負担は夫が7割、妻が3割という場合です。
このとき、年末残高が4,000万円だとすると、実際の返済負担は以下のとおりになります。夫：2,800万円（4,000万円 × 70％）、妻：1,200万円（4,000万円 × 30％）
しかし、控除対象となるのは「持分割合に基づく金額」です。夫は本来2,000万円分の持分しかないため、控除対象は2,000万円 × 0.7％＝14万円までです。一方、妻は実際には1,200万円しか返済していないため、控除対象は1,200万円 × 0.7％＝8.4万円となります。
この場合、夫が余分に負担した800万円分（2,800万円－2,000万円）は控除に含まれず、控除額は合計22.4万円に減少します。本来受けられたはずの28万円との差額5.6万円が「損失」になってしまうのです。
さらに注意が必要なのは、このような状況では夫から妻への贈与が発生していると見なされる可能性があることです。税務上は、返済負担を超えて持分を保有している人に対して、他方が金銭を贈与したと判断される可能性があります。その結果、贈与税の対象となってしまうケースもあるため、持分と負担割合は一致させることが基本となります。
4-4. 控除しきれない分は「住民税」でもカバーできる？
住宅ローン控除の金額が、実際の所得税額を上回る場合、使い切れない分はどうなるのでしょうか？このようなケースでは、翌年の住民税から差額が控除される仕組みがあります。
ただし、この住民税控除にも上限があります。具体的には、年額最大9万7,500円（または前年所得金額の5%）までとされています。夫婦合わせて控除しきれなかった場合でも、合計で最大19万5,000円までの住民税控除が可能です。
たとえば、夫の控除額が35万円でも、所得税額が20万円しかなければ、残りの15万円のうち9万7,500円までが住民税から控除されます。それでも残った金額は、翌年以降には繰り越されないため、実質的には控除されないことになります。
そのため、所得が少ないと住宅ローン控除を十分に活用できないこともあります。この点も見越して、夫婦どちらがどれだけ負担するかを事前に計画しておくことが、損を避けるコツです。
5. 持分割合と返済割合がズレると危険な理由
住宅ローン控除を最大限に活用するには、持分割合とローンの返済割合が一致していることが非常に重要です。夫婦で住宅を共有し、連帯債務型でローンを組むと、住宅ローン控除を2人でそれぞれ受けられる可能性があります。しかし、このときに持分割合と実際の返済負担の割合が異なっていると、控除額が減る・贈与税が発生するといったリスクが生じてしまいます。以下でその具体的な仕組みとリスクについて詳しく解説します。
5-1. 控除が減る？計算上の不利が生じる仕組み
連帯債務型の住宅ローンでは、年末時点のローン残高に各自の負担割合を掛けた額が住宅ローン控除の対象となります。つまり、自分が実際に返済している金額が、そのまま控除額のベースになるのです。
例えば、持分割合が夫婦で1/2ずつでも、ローンの返済割合が夫3/5・妻2/5であれば、住宅ローン控除は実際に返済している金額までしか受けられません。そのため、余分に返済している分については控除対象外となり、結果的に損をしてしまいます。
このように、計算上不利が生じるのは、持分に基づく「本来負担すべき額」と実際の返済額にズレがあるためです。控除の恩恵を最大限に受けたい場合、持分と返済割合の一致が必須条件となります。
5-2. 税務上の落とし穴：「贈与税」のリスクとは
持分割合と返済割合のズレには、贈与税という税務上の落とし穴も潜んでいます。税務では、住宅の所有権（持分）に応じた返済負担を原則としています。
例えば、夫婦の持分割合が1/2ずつなのに、夫が全体の60％を返済していた場合、妻が負担すべき金額（2,000万円）に対して400万円分を夫が代わりに支払った形になります。この差額400万円が「贈与」とみなされる可能性があるのです。
これは国税庁の見解でも明記されており、「受贈金として贈与税の対象になる」とされています。贈与税の基礎控除額は年間110万円までなので、400万円の差額には数十万円の贈与税が課される可能性があります。
5-3. 実例で見る「損するケース」とその金額試算
実際の試算で、持分割合と返済割合のズレがどれだけ不利益につながるかを見てみましょう。以下は、住宅ローン残高が4,000万円、持分割合が1/2ずつ、返済割合が夫3/5・妻2/5の場合の事例です。
- 夫が実際に負担している額：4,000万円 × 3/5 = 2,400万円
- 夫の持分割合に基づく負担額：4,000万円 × 1/2 = 2,000万円
- 控除対象額：2,000万円 × 0.7％ = 14万円
- 妻が実際に負担している額：4,000万円 × 2/5 = 1,600万円
- 妻の持分割合に基づく負担額：4,000万円 × 1/2 = 2,000万円
- 控除対象額：1,600万円 × 0.7％ = 11.2万円
このように、本来なら28万円受けられた控除が25.2万円に減少し、2.8万円の損が発生しています。さらに、夫から妻への贈与とみなされる400万円に対して、贈与税が課税される恐れもあるのです。
5-4. 正しい持分設定は「登記」時点で決めるべし
こうしたトラブルを避けるには、住宅を購入したときの登記時点で、正しい持分割合を設定することが最も重要です。よくあるのが、「夫婦で買ったのだから1/2ずつにしよう」と安易に持分を決めてしまうケースです。
しかし、実際のローン返済が片方に偏っていると、後々「控除が受けられない」「贈与とみなされる」など不利な結果に繋がります。ですから、実際に支払う金額に応じて持分を決定し、それを登記に反映させることが必要です。
もし持分を修正したい場合は、「所有権更正登記」で変更も可能です。ただし、金融機関の承諾が必要であり、勝手な変更はローン契約違反となるリスクもあるため、事前に専門家への相談を強く推奨します。
6. 途中で持分割合を変更できる？方法と注意点
夫婦で住宅ローンを組んだあと、「あれ？実際の支払いと登記した持分割合が違う」と気づくことがあります。
こうした場合でも、持分割合を後から変更することは可能です。
このときに使うのが「所有権更正登記」という手続きです。
ただし、変更にはいくつかの注意点や必要な条件があるため、順を追って確認していきましょう。
6-1. 「所有権更正登記」とは？
所有権更正登記（しょゆうけんこうせいとうき）とは、不動産登記の内容に誤りがあった場合に、その誤りを正すための登記手続きです。
登記された「共有持分の割合」が、実際の資金負担に基づいた割合と異なっていると、住宅ローン控除で損をするだけでなく、贈与税の対象になってしまうこともあります。
たとえば、夫婦で1/2ずつ持分を登記していたけれど、実際には夫が7割、妻が3割の住宅ローンを返済していた場合などです。
このように「実際の負担割合」と「登記上の持分割合」にズレがあると、税務的には不自然な状態とされるため、持分を実際の負担に合わせるために所有権更正登記を行うことが推奨されます。
6-2. 変更時の必要書類と費用の目安
所有権更正登記を行うには、いくつかの書類と費用が必要になります。
基本的に、次のような書類を準備します。
- 登記申請書
- 住民票（変更する本人の分）
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 共有者全員の同意書
- 原因証明情報（負担割合の記録・証明書類など）
司法書士に依頼する場合、登記費用の相場はおおむね5万〜10万円程度です。
これに加えて、登録免許税（固定資産評価額の0.4％）が発生します。
たとえば、住宅の評価額が2,000万円であれば、登録免許税だけで約8万円が必要です。
つまり、全体のコストとしては10万〜15万円ほどが目安となるでしょう。
6-3. 抵当権がある場合の注意と金融機関の承諾
所有権更正登記を行う際にもっとも大きなハードルとなるのが、住宅ローンの抵当権です。
通常、住宅ローンを利用する場合、金融機関が「担保」として住宅に抵当権を設定しています。
この状態で持分割合を変更すると、銀行が担保価値を見直さなければならなくなるため、金融機関の事前承諾が必須です。
もし、金融機関の承諾を得ずに勝手に所有権更正登記をしてしまうと、契約違反とみなされる可能性があります。
その結果、住宅ローンの一括返済を求められるリスクすらあるため、必ず事前に確認を取りましょう。
また、登記変更に応じてくれない金融機関もあるため、その場合には事実上「持分変更ができない」ということも考慮する必要があります。
このようなリスクを避けるためにも、最初の登記段階で実際の住宅ローン負担割合に即した持分登記をしておくことが、最も安心な方法です。
6-4. まとめ
住宅ローン控除の恩恵をしっかり受けるには、「誰がいくら支払ったか」と「誰がどれだけの持分を持つか」を一致させることが大切です。
途中でズレに気づいたときは、「所有権更正登記」で修正することができますが、登記費用や金融機関の承諾が必要になるため、手間も費用もかかります。
また、抵当権付きの不動産では銀行の事前承諾が不可欠なので、無断での登記変更は絶対に避けてください。
これらの点に注意しながら、制度を正しく活用し、無駄な税金を支払わないようにしましょう。
7. 離婚・相続・名義変更時の住宅ローン控除の扱い
住宅ローン控除は長期にわたる制度ですが、人生の節目である「離婚」や「相続」、「名義変更」が起こったとき、その扱いに注意が必要です。
特に連帯債務型の住宅ローンを利用している場合、夫婦それぞれの持分や返済負担、そして契約内容によって、控除の有無や金額が大きく変わることがあります。
7-1. 離婚時：住宅ローン控除は誰に？持分は？
離婚によって夫婦が別居する場合、住宅ローン控除を「誰が受けられるのか？」という点が大きな問題になります。
住宅ローン控除の基本条件として「本人がその住宅に実際に住んでいること」が求められます。
たとえば、夫婦で連帯債務型の住宅ローンを組み、夫が主債務者、妻が連帯債務者だったとしましょう。離婚後、夫が出ていき、妻が引き続き住み続けた場合、この家に住んでいる妻のみが住宅ローン控除を受けられます。
ただし、妻の持分割合が登記上少ない場合、控除対象となるローン残高もその分少なくなります。
このようなケースでは、持分割合と返済負担割合が一致していることが理想です。仮に妻がすべての返済をしていても、登記上の持分が少ないままでは住宅ローン控除の恩恵を十分に受けられないためです。
また、離婚にともない住宅を夫または妻の単独名義に変更する場合、「所有権更正登記」が必要となります。ただし、ローンに抵当権が設定されている場合は金融機関の承諾が必要ですので、慎重に手続きを進めましょう。
7-2. 死亡・相続時：団信・控除の継続・終了ルール
住宅ローンを組む際、ほとんどの金融機関で加入が求められるのが「団体信用生命保険（団信）」です。
この保険は、万が一主債務者が亡くなった場合に住宅ローンの残債が全額返済されるという仕組みです。
たとえば、夫が主債務者で団信に加入していた場合、夫の死亡によって住宅ローンは完済されます。このとき、住宅ローン控除は完済された年で終了します。
つまり、死亡後は住宅ローン控除を誰も引き継ぐことはできず、その年の申告を最後に控除が終わってしまうのです。
また、団信に加入していない連帯債務者（例：妻）だけが残された場合、ローンの返済義務は継続されることになります。このとき妻の持分割合や返済負担割合に応じた住宅ローン控除は継続可能ですが、そもそも団信が適用されないため、返済リスクが大きくなります。
なお、フラット35のように、夫婦両方が団信に加入できる住宅ローンもあります。将来的なリスクに備えて、団信の加入条件も慎重に確認しておきましょう。
7-3. 「共有名義」から単独名義に変更した場合の影響
夫婦で共有名義の住宅を所有していて、離婚や相続などの事情で単独名義に変更したいという場合、「所有権更正登記」が必要となります。
このとき注意したいのが、「持分を譲渡した」ことにより贈与税が発生する可能性があるという点です。
たとえば、妻の持分を夫が無償で引き取った場合、税務上は妻から夫への贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。
また、住宅ローン控除についても注意が必要です。持分を変更することで控除の対象が変わり、変更後の名義人しか控除を受けられなくなるためです。
加えて、登記内容を変更する際には金融機関の承諾が必須となるケースが多く、勝手に名義変更を行うと契約違反で住宅ローンの一括返済を求められることもあります。
このように、名義変更は非常に慎重な対応が求められるため、税理士や司法書士など専門家に事前相談することが安全です。
7.4 まとめ
住宅ローン控除は、人生の変化によって大きく影響を受ける制度です。
特に「連帯債務型」で住宅ローンを組んでいる場合、持分や返済の実態が控除の額に直結します。
離婚での名義変更や、相続時の団信の有無、そして名義変更による贈与税のリスクなど、見落としやすいポイントが多く存在します。
持分割合と返済割合を一致させることが住宅ローン控除を最大限に活用するコツです。
そして、登記変更や住宅ローン契約の見直しを行う場合には、必ず専門家へ相談し、法的・税務的なリスクを回避しましょう。
8. 団体信用生命保険（団信）との併用と保険戦略
8-1. 団信とは？主債務者が死亡した場合の扱い
団体信用生命保険、通称「団信」は、住宅ローンを借りる際に多くの金融機関で加入が求められる生命保険の一種です。
この保険に加入していると、もしも住宅ローンの主債務者が死亡または高度障害になった場合、保険金によって住宅ローンの残高が全額返済される仕組みになっています。
つまり、万が一のときにも家族が住宅ローンの返済に追われることなく、そのまま家に住み続けられるという点で非常に心強い制度と言えるでしょう。
住宅ローン控除と同様に、団信も家計のリスクを軽減する重要な手段であり、特に連帯債務型の住宅ローンでは併用の検討が欠かせません。
8-2. 連帯債務者は団信に入れない？保険の選び方
連帯債務型の住宅ローンでは、主に主債務者のみが団信に加入するケースが一般的です。
この場合、連帯債務者が万が一死亡しても、住宅ローンの残債は団信では補償されないため、残された主債務者がすべての返済を背負うことになります。
したがって、夫婦で連帯債務を組む場合には、万が一の事態にどちらか一方の団信だけで十分かを慎重に検討する必要があります。
金融機関によっては、夫婦の両方が団信に加入できる住宅ローン商品もあるため、保険の適用範囲と保険料のバランスを見ながら事前に比較検討することが非常に重要です。
また、連帯債務者側には民間の生命保険などで補完する方法もありますので、保険戦略を住宅ローン設計の段階から考えておくことが将来の安心につながります。
8-3. 両方が加入できる「フラット35」のメリットと注意点
夫婦が連帯債務で住宅ローンを組む場合、「フラット35」は非常に注目すべき住宅ローン商品です。
というのも、「フラット35」では夫婦の両方が団信に加入できる仕様になっており、どちらが亡くなっても残った一方の返済義務が免除されます。
これは、万が一のリスクを大幅に軽減できる点で非常に大きなメリットです。また、固定金利で返済計画が立てやすいという特徴もあり、将来設計がしやすいという利点もあります。
一方で、注意点もあります。「フラット35」は金利が民間ローンよりやや高めに設定されている場合があり、借入可能額の制限や審査の厳しさもあるため、安易に選ばず、他のローン商品との比較が必要です。
また、団信の内容も標準タイプと三大疾病保障付きタイプなどがあり、選択する団信によって保険料が変わるため、予算に応じたプラン設計が求められます。
このように、「フラット35」は夫婦で住宅ローン控除を最大限活用しつつ、保険面でも手厚い保障が得られる非常にバランスのよい選択肢だと言えるでしょう。
9. ケース別：どのローン方式が最適か？
9-1. 連帯債務 vs ペアローン：共働き夫婦のケース
共働きの夫婦が住宅を購入する場合、「連帯債務型」か「ペアローン」のいずれかを選ぶケースが多いです。この2つは、どちらも夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる点では共通していますが、費用面や名義の仕組みが異なるため、慎重な判断が必要です。
まず、連帯債務型は、1つのローン契約に夫婦が共同で債務を負う仕組みです。主債務者と連帯債務者という形で、夫婦2人がそれぞれ住宅ローン控除を受けることができます。例えば、住宅ローン残高が4,000万円で、夫婦で半分ずつ2,000万円ずつ負担していれば、各自で年14万円（2,000万円×0.7％）の控除を受けられます。
一方、ペアローンは夫婦それぞれが別々のローンを契約する方式です。控除の仕組みは連帯債務型と同様に、各自が年末のローン残高に応じた控除を受けられます。ただし、契約が2本になるため、手数料や登記費用、団体信用生命保険（団信）の保険料などの諸費用が2倍になる点に注意が必要です。
経済的合理性や将来的なリスクを考慮するなら、事務手続きがシンプルな連帯債務型を選ぶケースが多く見られます。ただし、フラット35のようにペアローンでも両名が団信に加入できる商品もあるため、保険面を重視する夫婦にはペアローンが有利な場合もあります。
9-2. 高年収の夫＋扶養内の妻のケース
夫が高年収で、妻が扶養内に収まっているという夫婦の場合、住宅ローン控除の恩恵を最大化するためにはローン契約の持ち方に工夫が必要です。
例えば、夫の年収が800万円、妻が年収103万円以下で所得税をほとんど払っていない場合、妻が住宅ローン控除を受けても控除しきれない可能性があります。控除はあくまでも「払った税金」から差し引かれる仕組みなので、収入が少ない人がいくら控除対象でも、還付は限定的です。
このような場合は、夫単独でローンを組むか、連帯債務型にして夫の持分割合を多めに設定するのが一般的です。たとえば、4,000万円の住宅ローンを夫3,000万円、妻1,000万円で負担し、持分も同様に設定することで、夫が21万円（3,000万円×0.7%）、妻が7万円（1,000万円×0.7%）の控除を受けられます。
ただし、持分割合と実際の負担割合がずれていると贈与税の課税対象になるリスクもあるため、登記上の持分割合は必ず負担額に合わせる必要があります。また、将来的に妻が働き始める予定がある場合は、ペアローンを検討する選択肢もありますが、現時点で控除が活かしきれない可能性を考慮するべきです。
9-3. 出産・育休・将来的な収入変化を見据えた設計
ライフステージの変化を見据えた設計は、長期間にわたる住宅ローンにおいてとても重要です。出産や育休によって一時的に収入が減ることはよくある話です。こうしたタイミングで、住宅ローン控除の恩恵を活かしきれない事態が生じることがあります。
例えば、最初は共働きでペアローンを組んでいても、出産後に妻が休職し収入がゼロになれば、妻側の控除がまったく使えないという問題が起こります。結果として、控除を最大限に活用できないばかりか、手数料や諸費用がかさむペアローンのデメリットが目立ってしまうことになります。
このような将来の変化を想定するなら、夫を主債務者とした連帯債務型を選び、持分や返済負担を柔軟に調整できるようにしておくと安心です。さらに、「所有権更正登記」によって後から持分割合を変更することも可能ですが、抵当権が設定されている場合は金融機関の承諾が必要なので、事前に確認が必要です。
また、団体信用生命保険（団信）の加入条件も検討ポイントです。フラット35などでは夫婦ともに団信に加入できるため、どちらかに万一のことがあっても住宅ローンが完済されるという安心感があります。子育て中の不安を減らしたい家庭にとっては大きなメリットです。
9-4. まとめ
どのローン方式が最適かは、夫婦の収入バランス、税額、将来設計、そして経済的な余力によって変わります。共働きで安定収入があるならペアローンの活用も有効ですが、手数料負担や収入変化のリスクを考慮すべきです。
一方で、連帯債務型なら1本の契約でローンを共有しながら、各自が控除を受けられるため、管理のしやすさや費用面でもメリットがあります。高年収の一方が控除を活用しやすい家庭では、ローンと持分を集中させておくことが有利です。
そして何より大切なのは、持分割合とローン負担割合を一致させること。これを守らないと、控除が減るだけでなく、贈与税まで発生するリスクがあるため、必ず慎重に設計しましょう。
9. ケース別：どのローン方式が最適か？
9-1. 連帯債務 vs ペアローン：共働き夫婦のケース
共働きの夫婦が住宅を購入する場合、「連帯債務型」か「ペアローン」のいずれかを選ぶケースが多いです。この2つは、どちらも夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる点では共通していますが、費用面や名義の仕組みが異なるため、慎重な判断が必要です。
まず、連帯債務型は、1つのローン契約に夫婦が共同で債務を負う仕組みです。主債務者と連帯債務者という形で、夫婦2人がそれぞれ住宅ローン控除を受けることができます。例えば、住宅ローン残高が4,000万円で、夫婦で半分ずつ2,000万円ずつ負担していれば、各自で年14万円（2,000万円×0.7％）の控除を受けられます。
一方、ペアローンは夫婦それぞれが別々のローンを契約する方式です。控除の仕組みは連帯債務型と同様に、各自が年末のローン残高に応じた控除を受けられます。ただし、契約が2本になるため、手数料や登記費用、団体信用生命保険（団信）の保険料などの諸費用が2倍になる点に注意が必要です。
経済的合理性や将来的なリスクを考慮するなら、事務手続きがシンプルな連帯債務型を選ぶケースが多く見られます。ただし、フラット35のようにペアローンでも両名が団信に加入できる商品もあるため、保険面を重視する夫婦にはペアローンが有利な場合もあります。
9-2. 高年収の夫＋扶養内の妻のケース
夫が高年収で、妻が扶養内に収まっているという夫婦の場合、住宅ローン控除の恩恵を最大化するためにはローン契約の持ち方に工夫が必要です。
例えば、夫の年収が800万円、妻が年収103万円以下で所得税をほとんど払っていない場合、妻が住宅ローン控除を受けても控除しきれない可能性があります。控除はあくまでも「払った税金」から差し引かれる仕組みなので、収入が少ない人がいくら控除対象でも、還付は限定的です。
このような場合は、夫単独でローンを組むか、連帯債務型にして夫の持分割合を多めに設定するのが一般的です。たとえば、4,000万円の住宅ローンを夫3,000万円、妻1,000万円で負担し、持分も同様に設定することで、夫が21万円（3,000万円×0.7%）、妻が7万円（1,000万円×0.7%）の控除を受けられます。
ただし、持分割合と実際の負担割合がずれていると贈与税の課税対象になるリスクもあるため、登記上の持分割合は必ず負担額に合わせる必要があります。また、将来的に妻が働き始める予定がある場合は、ペアローンを検討する選択肢もありますが、現時点で控除が活かしきれない可能性を考慮するべきです。
9-3. 出産・育休・将来的な収入変化を見据えた設計
ライフステージの変化を見据えた設計は、長期間にわたる住宅ローンにおいてとても重要です。出産や育休によって一時的に収入が減ることはよくある話です。こうしたタイミングで、住宅ローン控除の恩恵を活かしきれない事態が生じることがあります。
例えば、最初は共働きでペアローンを組んでいても、出産後に妻が休職し収入がゼロになれば、妻側の控除がまったく使えないという問題が起こります。結果として、控除を最大限に活用できないばかりか、手数料や諸費用がかさむペアローンのデメリットが目立ってしまうことになります。
このような将来の変化を想定するなら、夫を主債務者とした連帯債務型を選び、持分や返済負担を柔軟に調整できるようにしておくと安心です。さらに、「所有権更正登記」によって後から持分割合を変更することも可能ですが、抵当権が設定されている場合は金融機関の承諾が必要なので、事前に確認が必要です。
また、団体信用生命保険（団信）の加入条件も検討ポイントです。フラット35などでは夫婦ともに団信に加入できるため、どちらかに万一のことがあっても住宅ローンが完済されるという安心感があります。子育て中の不安を減らしたい家庭にとっては大きなメリットです。
9-4. まとめ
どのローン方式が最適かは、夫婦の収入バランス、税額、将来設計、そして経済的な余力によって変わります。共働きで安定収入があるならペアローンの活用も有効ですが、手数料負担や収入変化のリスクを考慮すべきです。
一方で、連帯債務型なら1本の契約でローンを共有しながら、各自が控除を受けられるため、管理のしやすさや費用面でもメリットがあります。高年収の一方が控除を活用しやすい家庭では、ローンと持分を集中させておくことが有利です。
そして何より大切なのは、持分割合とローン負担割合を一致させること。これを守らないと、控除が減るだけでなく、贈与税まで発生するリスクがあるため、必ず慎重に設計しましょう。
10. 手続きガイド：控除申請に必要な書類と流れ
連帯債務型の住宅ローンを利用して住宅ローン控除を受けるためには、正しい手続きと必要書類の準備が不可欠です。特に、控除を受けるための最初のステップである「初年度の確定申告」では、税務署へ提出する書類が多く、漏れがあると控除を受けられないこともあります。ここでは、初年度の確定申告から、2年目以降の年末調整、さらに申請漏れ時の対応までを丁寧に解説します。
10-1. 初年度の確定申告に必要な書類一覧
初めて住宅ローン控除を受ける場合には、確定申告による手続きが必要です。この際に提出する書類は、次の通りです。
- 確定申告書AまたはB（原則はA）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 売買契約書または建築請負契約書のコピー
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付される）
- 住民票（世帯全員分が必要な場合も）
- 源泉徴収票（給与所得者の場合）
- 本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証など）
特に注意が必要なのは、登記事項証明書と住民票です。これらは住宅の所在地や取得者名義、入居時期などを確認するために使われます。また、連帯債務型の場合は、夫婦それぞれが確定申告を行う必要がありますので、各自が上記書類を準備しなければなりません。
10-2. 2年目以降の年末調整での対応
住宅ローン控除は1年目のみ確定申告が必要で、2年目以降は会社の年末調整で控除を受けることが可能です。ただし、そのためには、税務署から送付される「住宅借入金等特別控除の計算に関する書類」が必要です。
年末調整で控除を受けるために提出する書類は、以下の通りです。
- 住宅借入金等特別控除申告書（税務署から毎年送付される）
- 住宅ローンの年末残高証明書
この申告書は9年間送付されてくるため、大切に保管しておくことが重要です。また、会社によっては控除書類の提出期限が早い場合もあるため、11月〜12月には会社の人事・総務に確認しておくと安心です。
10-3. 申請漏れ・修正申告の方法と期限
もし、初年度に確定申告を忘れてしまった場合でも、過去5年以内であれば住宅ローン控除の申告をやり直すことが可能です。これを「還付申告」といい、税務署に再度書類を提出することで、控除を遡って受けることができます。
申請漏れが発覚した場合は、次の書類を用意しましょう。
- 修正した確定申告書（住宅借入金等特別控除の計算明細書も含む）
- 年末残高証明書（控除を受けたい各年分）
- 契約書、登記事項証明書などの添付書類
ただし、過去の年分の住宅ローン控除をまとめて申告する場合は、「各年分」ごとに申告書を作成しなければなりません。例えば、2023年と2024年分を申請する場合、それぞれの年ごとの確定申告書を作成し、別々に提出します。
また、提出期限には注意が必要です。還付申告の期限は「5年以内」ですので、例えば2020年に入居して住宅ローン控除を申請し忘れていた場合は、2025年末までに申告する必要があります。
なお、会社で年末調整を受けていた後に、申告内容に間違いがあると気づいた場合には、税務署に「更正の請求」をすることが可能です。これも原則として5年以内であれば認められます。
10-4. まとめ
住宅ローン控除の手続きは、初年度の確定申告から始まり、2年目以降は年末調整で引き継がれます。必要書類を揃えて正しい手続きを踏めば、連帯債務型の住宅ローンでも夫婦2人それぞれが控除を受けることが可能です。
一方で、申告漏れに気づいた際は、諦めずに還付申告や更正の請求で救済される可能性もあります。特に連帯債務の場合は、それぞれが独立して控除申請を行うことから、ご夫婦で申告状況をしっかり確認し合うことが大切です。
11. よくある質問と専門家アドバイスQ&A
11-1. 控除対象になるか不安なときの判断基準
住宅ローン控除を受けられるか不安な方は、まず「控除の要件」を一つずつ確認することが大切です。基本的には以下の条件をすべて満たす必要があります。
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
・住宅を取得してから6か月以内に入居していること。
・入居した年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
・床面積が50㎡以上、そのうち1/2以上が自己居住用であること。
・（中古住宅の場合）耐震性が確保されていること。
また、住宅ローン控除を夫婦でそれぞれ受ける場合には、連帯債務型かペアローンで借りている必要があります。連帯保証型では夫婦のどちらか一方しか控除を受けられないので、注意してください。
万が一、条件を一部しか満たしていない場合でも、細かい事例によっては控除の対象になることもあります。税理士や専門家に早めに相談することが、損を防ぐ第一歩です。
11-2. 年収が高すぎて控除が使い切れない？
年収が高くて所得税が少ない方は、「控除が使い切れないのでは」と心配されるかもしれません。
実際、住宅ローン控除は所得税から優先して控除され、それでも控除しきれない分は翌年の住民税から控除されます。ただし、住民税からの控除には上限（最大9万7,500円）があるため、年収が高すぎると控除しきれない金額が出てしまうこともあります。
たとえば、住宅ローン控除額が年間35万円でも、所得税で20万円しか引けなければ、残りの15万円のうち、最大でも住民税で9万7,500円しか引けません。つまり、残りの金額は控除されないままになります。
このような場合には、夫婦2人で連帯債務型にして、控除を分散させる方法が有効です。それぞれが住宅ローン控除を受ければ、合計70万円の控除が得られる可能性もあるため、控除枠を無駄にしにくくなります。
11-3. 子どもとの共有名義や親の援助を受けた場合の注意点
住宅を購入する際に、親子で共有名義にしたり、親から資金援助を受けたりするケースも増えています。しかし、ここにはいくつか落とし穴があります。
まず、共有名義にした場合は、各自の持分割合と実際の負担割合を一致させる必要があります。たとえば、持分が1/2ずつなのに、実際のローン負担が親3/5、子2/5となっていると、住宅ローン控除が思ったように受けられないだけでなく、親から子への贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性もあるのです。
このような問題を防ぐためには、登記の際の持分割合をローン負担額に合わせて設定することが重要です。また、親からの資金援助についても、非課税枠（住宅取得等資金贈与の特例）を超えた場合には贈与税の対象となるため、事前に税務署や専門家へ相談しておくのが安心です。
さらに、共有名義を変更したい場合には「所有権更正登記」が必要になりますが、金融機関の承諾が必要であるうえ、住宅ローンの契約内容によっては一括返済を求められるリスクもあるため、慎重に手続きを進める必要があります。
家族間でもお金や名義に関する手続きには十分な注意が必要です。知らなかったでは済まされないリスクもありますので、不安な場合は早めに税務・法務の専門家へ相談しましょう。
